En emetre préstecs hipotecaris, els bancs hauran de comprar una pòlissa d’assegurança per al prestatari a costa seva. A més, hauran d'assegurar no només els béns immobles, sinó també la vida i la salut del prestador i fins i tot el cost de l'examen mèdic. No obstant això, les hipoteques per als ciutadans no cauran especialment en el preu, ja que les noves despeses s'inclouran al tipus d'interès del préstec. Però el procediment es farà més transparent: el prestatari esbrinarà immediatament el cost total de la hipoteca i no en signar els documents, tal com passa ara. Això vol dir que podrà comparar completament les ofertes de diferents bancs.
El Banc de Rússia ha presentat un nou concepte d'assegurança hipotecària, desenvolupat en virtut de l'ordre del president de prendre mesures per reduir el cost dels préstecs hipotecaris. Els costos de l’assegurança són un dels components del cost total d’una hipoteca i, sovint, l’incrementen significativament. Al mateix temps, els ciutadans es veuen obligats a pagar no només el producte d'assegurança en si, sinó també la comissió de l'agència al banc per la promoció i venda de pòlisses d'assegurança d'una asseguradora en particular, que pot arribar al 40%.
Com funciona
Ara, segons la llei sobre hipoteques, els ciutadans estan obligats a assegurar els béns adquirits. Molt sovint, també heu de comprar una assegurança contra accidents i malalties: no és obligatori per llei, però a la pràctica els bancs redueixen el tipus d’interès quan s’emet. El prestatari paga els costos de l’assegurança.
Un prestatari només pot comprar una pòlissa d’assegurança a una asseguradora acreditada amb un banc i, més sovint, a l’hora de triar una empresa d’aquesta llista, es guia per la recomanació d’un empleat del banc que sol·licita una hipoteca.
Estalviarà el desenvolupament del programa estatal d’hipoteques preferents?
Com va assenyalar el Banc Central, actualment el mercat rus d'assegurances hipotecàries està força concentrat. Hi participen unes 16 asseguradores. El 2019, van recollir uns 42.000 milions de rubles amb més de 8 milions de contractes. Al mateix temps, la major part dels contractes (més del 80%) només els van celebrar cinc entitats asseguradores.
Aquesta situació és conseqüència de la concentració actual del mercat hipotecari: el 83% del nombre total d’acords existents (4,3 milions) es troba a la cartera de préstecs dels cinc bancs més grans.
Segons els càlculs del Banc Central, la taxa dels préstecs hipotecaris emesos el 2019 va ser de mitjana del 9,94% i el cost total del préstec (inclosa l’assegurança) va ser de l’11,41%. El cost real de l’assegurança és de mitjana el 0,74% de l’import de la hipoteca, que és d’uns 16 mil rubles a l’any.
Al mateix temps, el prestatari no pot rebre immediatament informació sobre el cost total del préstec. Se li anuncia immediatament abans de la conclusió del contracte, després d’aprovar la sol·licitud de préstec, se selecciona la propietat i es paguen les despeses de tramitació de tots els documents necessaris. En l’etapa d’elecció d’un banc per a una hipoteca, el prestatari només es pot centrar en el tipus d’interès del préstec.
Qui necessita una assegurança
El preu de l'assegurança no varia si el tipus d'interès disminueix, tal com va passar, per exemple, durant l'últim any a causa de la disminució del tipus clau del Banc de Rússia. Per tant, la part dels costos de l’assegurança en el cost total d’un préstec hipotecari només creix.
El Banc Central assenyala que el nivell de pagaments de les assegurances sobre les hipoteques és extremadament baix (el 2019, els pagaments de les assegurances només van representar el 3% de les primes cobrades de les assegurances de garantia i el 15% de les primes de les assegurances de vida i de salut) i la majoria dels fons cobrats per les asseguradores (85-97%) s’envien a pagar comissions d’agència per la promoció i venda de pòlisses d’assegurança (el més sovint és el banc creditor), per cobrir les despeses d’explotació i els beneficis de l’asseguradora.
COVID-19 ha canviat les preferències dels compradors d'apartaments en edificis nous
Si es vol, el prestatari pot adquirir una assegurança fora del banc, evitant el pagament de la comissió, assenyala el vicepresident de la Unió Rus-Asseguradores Viktor Dubrovin. Segons ell, la tarifa per a l'assegurança obligatòria de béns immobles és de mitjana el 0,1% de l'import assegurat, que, per regla general, és igual a l'import del deute d'un préstec hipotecari. Tenint en compte que la mida mitjana d’aquest préstec és de 2,5 milions de rubles, el cost de l’assegurança serà de 2,5 mil rubles el primer any. En el segon i següents anys disminuirà proporcionalment a la disminució del deute.
La tarifa de l’assegurança de vida voluntària depèn en gran mesura de l’edat del prestatari i oscil·la entre el 0,18% i el 0,6%, és a dir, de mitjana, entre els 7 i els 10.000 rubles el primer any. En alguns bancs, la negativa d’aquesta assegurança no afectarà de cap manera l’interès hipotecari, en d’altres pot augmentar el cost un 0,5-1%.
Segons la mateixa empresa "Ipoteka. Tsentr", la negativa a l'assegurança de vida i títol conduirà a un augment inevitable del tipus de préstec de mitjana del 2% al 7%.
La mida de la comissió de l'agència varia molt i pot oscil·lar entre el 10 i el 40%, va dir Viktor Dubrovin. “Això és lògic, ja que una entitat de crèdit realitza un treball determinat: seleccionar una asseguradora, formar un producte d'assegurança, consultes, distribució de documents. Molts bancs realitzen una plena cooperació en matèria d'assegurances, inclosa la participació en la liquidació de pèrdues , va explicar.
Al mateix temps, és el banc el que més està interessat en l’assegurança hipotecària, assenyala el Banc Central. Quan es produeixi un esdeveniment assegurat, els diners li aniran destinats a pagar el deute de l’assegurat a la hipoteca.
Els prestataris, en canvi, rebutgen l'assegurança en qualsevol oportunitat, fins i tot si el banc augmenta el tipus d'interès; en alguns casos, el cost de l'assegurança supera l'estalvi d'interessos. A més de les hipoteques, els contractes d'assegurança (tant de propietat com de vida i salut) encara són extremadament rars a Rússia.
“En general, l’interès del prestatari consisteix més aviat a minimitzar problemes com triar una companyia d’assegurances, negociar amb una companyia d’assegurances el cost d’una pòlissa, elaborar i celebrar un contracte d’assegurança a més d’un contracte de préstec i participar en el procés de liquidar l'import del pagament de l'assegurança quan es produeixi un fet assegurat. Un prestatari hipotecari individual poques vegades té una posició de negociació prou forta com per obtenir les millors condicions de preu de l’asseguradora o participar efectivament en el procés de liquidació de pèrdues en cas de desacord d’una asseguradora sense ajuda externa. Per a molts ciutadans, aquests procediments són una complicació innecessària de l'etapa de la vida, ja estressant, associada a l'obtenció i amortització d'un préstec hipotecari , assenyala el Banc de Rússia.
Es reduirà la hipoteca
El regulador espera que la celebració d’un contracte d’assegurança per part del banc i no del prestatari comporti la seva reducció de preu. En primer lloc, el banc assegura tot un conjunt de prestataris alhora i podrà negociar un cost més baix de les pòlisses. En segon lloc, no haurà de pagar cap comissió d’agent als bancs, ja que la necessitat de promoure aquesta o aquella asseguradora desapareixerà per si mateixa. Segons els càlculs del Banc Central, si s'apliqués l'enfocament proposat, el cost d'una hipoteca el 2019 seria inferior en 0,15-0,67 punts percentuals.
Les hipoteques concessionàries donaran suport al mercat immobiliari?
Tanmateix, fins i tot mentre es discutia el nou concepte, la Unió d'Asseguradores de tota Rússia i l'Associació de Bancs Russos van enviar una apel·lació conjunta a la presidenta del Banc de Rússia, Elvira Nabiullina, en què van destacar que el cost d'aquesta assegurança només pot es compensarà amb un augment del tipus d’interès del préstec”. L'Associació de Bancs Russos va estimar el possible creixement en 0,5-1 punts percentuals.
“Malauradament, els prestataris no es beneficiaran del canvi de condicions. Els costos seran a càrrec dels bancs, que els compensaran a costa del prestatari, per exemple, augmentant el tipus. Els tipus d’interès dels préstecs, tenint en compte el nou pla d’assegurança hipotecària, poden augmentar en uns 0,3-0,5 punts percentuals”, va dir Olga Bazhutina, directora general d’Ipoteka. Tsentr.
Encara és difícil dir quant creixerà la taxa, diu Viktor Dubrovin. “El tipus de la hipoteca és una història molt competitiva i el govern el persegueix constantment. El més probable és que no hi hagi cap transferència directa del benefici perdut al cost de la hipoteca”, va dir.
La Unió d'Asseguradores de tota Rússia creu que, en lloc de canviar els costos, l'Estat hauria d'haver format un estàndard mínim per a un producte d'assegurança i controlar la divulgació de tota la informació al consumidor. I ell mateix podrà triar quin producte i on comprar.
Al seu torn, el Banc Central està convençut que "mantenir la pràctica actual de pagar pels prestataris importants honoraris d'agència per la compra de pòlisses d'assegurança per tal de mantenir una alta freqüència de comunicació amb les asseguradores sembla inadequat".
Tenint en compte la tendència cap a una disminució de la taxa clau, pot ser que la hipoteca no augmenti el preu, diu l’assessora financera independent Natalya Smirnova.
“És probable que puguem veure la taxa clau del 4% i les condicions no canviaran, no hi haurà un augment significatiu del preu. A més, no hem d’oblidar que durant la pandèmia, els bancs es van enfrontar a una disminució del poder adquisitiu, de manera que ara no seria raonable augmentar massa les taxes, en cas contrari hi ha el risc de perdre clients potencials”, va explicar.
Què obtindrà el prestatari?
Així, a més de l’assegurança de propietat, es fa obligatori per als ciutadans adquirir una pòlissa d’assegurança de vida i salut. El concepte especifica la llista mínima de riscos assegurats. Per exemple, en l’assegurança de propietat, es tracta de pèrdues o danys com a conseqüència d’incendis, explosions, inundacions, desastres naturals, accions il·lícites de tercers, defectes estructurals. A l’assegurança de vida i de salut: assignació del grup de discapacitat I o II, defunció del prestatari com a conseqüència d’un accident o malaltia.
Abans de la conclusió del contracte, la companyia d’assegurances pot enviar al ciutadà a un examen mèdic, a costa del banc, si posteriorment es conclou el contracte.
D’una banda, això és bo, perquè en cas de problemes de salut, l’assegurança cobrirà els pagaments de la hipoteca i, en cas de defunció, la família no es veurà amenaçada amb el desnonament.
Els prestataris no podran rebutjar l'assegurança per estalviar diners i, en conseqüència, no es trobaran en una situació en què no hi hagi res amb què pagar la hipoteca i la família pugui perdre un apartament si la situació no es recupera (les vacances hipotecàries no es proporcionen durant molt de temps). I resulta que el prestatari està definitivament protegit dels riscos”, diu Natalya Smirnova.
D’altra banda, no podreu negar-vos a l’assegurança i l’haureu de pagar, cosit al cos del préstec, durant molts anys fins que la hipoteca es pagui íntegrament. És cert que el cost de l'assegurança es distribuirà i, en conseqüència, no serà tan notable. Ara es paga un cop a l'any, més els pagaments hipotecaris, i aquestes despeses solen ser sensibles al pressupost.
Ara, amb l’amortització anticipada del préstec, es pot retornar part de l’assegurança, menys el nombre restant de mesos i les comissions d’assegurança. O no podeu tornar-la, la pòlissa serà vàlida fins al final de l'any pagat. Ara, com que el cost de l'assegurança es distribuirà de manera similar als interessos d'una hipoteca, finalitzarà automàticament amb l'últim pagament anticipat.
Com que el preu de l'assegurança s'inclourà immediatament als tipus d'interès del préstec, serà més fàcil per als ciutadans comparar el cost total de la hipoteca en diferents bancs. I aquest és potser l’únic avantatge real de la reforma.
